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Cos'è una SIIQ e quali sono le principali in Italia?
In questo articolo parleremo delle Società d’Investimento Immobiliare Quotate, quale è il loro ruolo e quali sono le principali.
Andiamo con ordine, le SIIQ (“Società d’Investimento Immobiliare quotate”), conosciute in America come REIT (dall’inglese “Real Estate Investment Trust”), sono uno strumento finanziario introdotto per la prima volta in Italia dalla legge finanziaria per l’anno 2007 (l. 296/2006 art. 1, commi dal 119 al 141). In termini pratici, parliamo di società per azioni, operanti in Italia e quotate in borsa, finalizzate soprattutto alla locazione (affitto) di immobili, attraverso le quali è possibile approcciare anche con piccole somme di denaro il mondo del Real Estate.
Grazie alla loro introduzione si sono raggiunti 3 differenti obbiettivi riguardanti il mercato immobiliare: innanzitutto si è creata una tipologia di investimento alternativa ai tradizionali fondi immobiliari, capace di attirare un crescente numero di investitori indiretti verso questo mercato. Si è poi aumentata la trasparenza del mercato (intesa a proposito delle informazioni circa le operazioni condotte dai fondi) grazie ad una costante supervisione delle autorità competenti (quali CONSOB e Banca d’Italia); ed infine si è aumentata la liquidità e la capitalizzazione di un mercato (quello immobiliare) per definizione poco liquido.
Le principali caratteristiche di una SIIQ
Proprio grazie alla legge finanziaria del 2007, le SIIQ godono di un Regime Speciale di tassazione che le esenta dal pagamento delle imposte sulle attività produttive, quali IRES (“Imposta sul REddito delle Società”, pari al 24% del reddito prodotto dalla società) e IRAP (“Imposta Regionale sulle Attività Produttive”, pari a circa il 6% della produzione netta), garantendo loro un notevole vantaggio fiscale rispetto ai fondi immobiliari tradizionali (o “REIF: Real Estate Investment Funds”).
Altra caratteristica delle SIIQ è la possibilità di decidere liberamente la percentuale massima di indebitamento a cui fare ricorso, insieme a come concentrare il rischio dell’operazione (tenendo comunque in considerazione che massimo il 20% dei ricavi può prevenire da un unico locatario). Esse infine, come tutte le società per azioni possono avere una durata indefinita.
Per vedere quali sono le altre caratteristiche che le distinguono da fondi immobiliari classici, abbiamo fatto un articolo più dettagliato, che ti consigliamo di sbirciare.
Requisiti minimi per la creazione di una SIIQ
Una società immobiliare per potere essere quotata in borsa deve però rispettare diversi stringenti requisiti minimi, che ne hanno ostacolato nel tempo una rapida diffusione. Essi si dividono in: SOGGETTIVI, OGGETTIVI, STATUTARI e PARTECIPATIVI. Importante è tenere in considerazione il fatto che la mancata osservanza per 3 esercizi consecutivi di una di queste condizioni determina la cessazione dal regime speciale.
Vediamo ora i principali un po’ più nel dettaglio (per ulteriori approfondimenti clicca pure qui).
REQUISITI SOGGETTIVI
- Innanzitutto, come anticipato dal nome si parla di una società per azioni, che deve avere obbligatoriamente sede nello Stato Italiano, le cui azioni sono scambiate in un mercato regolarizzato.
REQUISITI OGGETTIVI
- Essa deve avere come attività principale la locazione immobiliare, ovvero l’affitto di immobili. Questo comporta che il valore degli immobili posseduti debba essere almeno pari all’80% dell’attivo della società (cioè il totale di capitale da lei investito, in economia anche chiamato “Asset”); e che i ricavi derivanti dalla locazione dei beni immobili siano almeno l’80% dei ricavi totali.
- Tutte le SIIQ hanno inoltre l’obbligo di distribuire almeno il 70% dell’utile netto (il loro guadagno sottratte tutte le spese e pagate le tasse) e il 50% delle plusvalenze nette realizzate dalla vendita di cespiti.
REQUISITI PARTECIPATIVI
- Nessun socio può possedere più del 60% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili della SIIQ (entrambi precedentemente al 51% fino all’entrata in vigore dell Dl 133/2014).
Le principali SIIQ in Italia
Proprio per le stringenti regolamentazioni imposte a questo tipo di veicolo, in Italia sono davvero poche le SIIQ operanti, per approfondire meglio ognuna di loro abbiamo creato degli articoli appositi che ti invitiamo a vedere. Comunque ecco una lista delle principali:
- Aedes SIIQ Spa
- Beni Stabili SIIQ Spa (ora COVIVIO)
- Coima Res SIIQ Spa
- Igd SIIQ Spa
- Nova Re SIIQ Spa
Autore: Daniele Ceriani
Laureato in Architettura presso il “Politecnico di Milano”, Daniele oltre alla realizzazione di render e modelli 3D, si specializza nella consulenza per operazioni immobiliare.
